Gần đây , chuyện cầm cố Thanh Hà Cienco 5 đề án BĐS tại các tổ chức tín dụng đang gây xôn xang dư luận , khác biệt khi có vụ việc nhà băng BIDV lên tiếng siết nợ chung cư The Harmona khiến người dân hoang mang. Nhiều chuyên gia trong ngành tuy rằng những trường hợp như The Harmona , hay chung cư Bảy Hiền Tower mới đây chỉ là “con sâu làm rầu nồi canh” , trong phông nền thị trường BĐS đang phát triển ổn định , bền vững.
Không lâu sau đó , một trường hợp khác mà báo chí mới đây phản ảnh về “nghi án chung cư cao cấp Dophin Plaza ( Hà Nội )” cầm cố nhà băng , cũng đã khiến dư luận không khỏi bàng hoàng.
Và mới đây nhất là Sở tài nguyên – Môi trường TP.HCM đã lên tiếng danh sách 77 đề án BĐS được chủ đầu tư đem cầm cố tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn thị trấn tính đến ngày 8/6/2016 , theo yêu cầu của Bộ tài nguyên và Môi trường , cũng như theo yêu cầu của UBND Tp.HCM trong việc rà tình hình thực hiện các đề án thành lập nhà ở trên địa bàn thành phố.
việc vua bố danh sách trên là điểm khôn cùng tích cực , nhằm đảm bảo tính minh bạch trên thị trường. Tuy nhiên , điều này cũng có khả năng khiến nhiều người dân hiểm nhầm về việc “cầm cố” các đề án tại nhà băng là xấu , cũng giống với một số trường hợp trước đây.
Trong trường hợp này , có khả năng Thanh Hà Cienco 5 hiểu rằng việc cầm cố các đề án BĐS ở nhà băng là hoạt động thông thường , bởi bây chừ nguồn vốn tín dụng phát triển đề án BĐS ở Việt Nam phần lớn là từ các tổ chức tín dụng.
Ông Cấn Văn Lực , một chuyên gia trong khu vực tài chính nhà băng đã từng đưa ra con số , có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh Ngưng lại sản là vốn vay nhà băng , 65% Chia của cải đảm bảo vốn vay là Ngưng lại sản.
Theo luật pháp của luật pháp hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh Ngưng lại sản , thì chủ đầu tư khi đầu tư đề án BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với đề án Ngưng lại sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha , không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với đề án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê chuẩn. Nguồn vốn còn lại , chủ đề án có khả năng huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác , trong đó có vay vốn từ ngân hàng.
Những luật pháp này đều được ghi trong giấy chứng thực đầu tư ở các đề án. Như vậy , có khả năng thấy các nhà băng tài trợ vốn cho đề án BĐS là hoạt động kinh doanh bình thường.
đàm luận với chúng tôi về Sự tình này Thanh Hà Cienco 5, ông Phan Xuân Cần-Chủ tịch Sohovietnam , đơn vị chuyên tư vấn chuyển dịch đề án BĐS , tuy rằng hoạt động cầm cố đề án BĐS ở các tổ chức tín dụng là thông thường , kể cả các đề án được mua lại.
Theo ông Cần phân tách , để đầu tư một đề án BĐS , thông thường chủ đề án dùng phần vốn chủ sở hữu của mình để thực hiện các khâu chuẩn bị thủ tục đầu tư ( pháp lý ) , giải phóng mặt bằng ( Hà Nội ) , mua đất ( Tp.HCM )…cho tới khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng thực đầu tư , quyết định giao đất thì thời kì này thường các chủ đề án sẽ đem đề án “cầm cố” nhà băng hoặc huy động những nguồn vốn hợp pháp khác để triển khai đầu tư xây dựng.
“Tuy nhiên , điều cần để ý ở đó đây là nguồn vốn nhà băng cho vay được định giá vào khoảng 70% giá trị lô đất. Ví dụ , lô đất đắt giá thị trường khoảng 200 tỷ , thì thường định giá chỉ ở mức 140 tỷ , và nhà băng chỉ cho vay tối đa 70% của 140 tỷ tức thị 98 tỷ. Song song , nguồn vốn này phải được các tổ chức tín dụng rà soát , dùng vào đúng mục tiêu phát triển dự án.” Ông Cần nói.
Khi đề án được thành lập , và item đủ điều kiện bán ra thị trường Thanh Hà Cienco 5, thì những người mua nhà sinh ra trong mai sau ( các căn hộ đang thành lập ở dự án-PV ) có nhu cầu vay vốn để trả cho chủ đầu tư có khả năng vay nhà băng. Theo ông Cần về bản chất , đây là chế độ nhằm chia nhỏ rủi ro trong một đề án BĐS. Nếu đề án được phát triển thắng lợi , thì chủ đầu tư sẽ có lãi , và nhà băng cũng có khả năng nhận được lãi từ việc tài trợ vốn cho dự án.
>> Xem thêm: http://khudothithanhha.net/cap-nhat-tien-chung-cu-thanh-ha-cienco-5-ngay-18072016/
Trong trường hợp , chủ đầu tư đem “cầm cố” những căn hộ đang sinh ra trong mai sau ở nhà băng , thì trước khi bán cho người dân phải được giải chấp.
Như vậy , có khả năng hiểu rằng việc cầm cố đề án BĐS tại các tổ chức tín dụng là hoạt động kinh doanh một cách thông thường , và đã được luật pháp khá ngặt nghèo tại luật liên quan kinh doanh BĐS cũng như luật tổ chức tín dụng. Hoạt động này thực hiện công hiệu sẽ góp phần tích cực vào sự phát triển của nền kinh tế.
Tuy nhiên , trong một vài trường hợp nào đó , chủ đề án đã lợi dụng khe hở của luật pháp Thanh Hà Cienco 5, cố tình sử dụng vốn sai mục tiêu , đầu tư dàn trải không hiệu quả…dẫn đến nguy cơ phá sản , gây rủi ro cho người dân. Nói như một số chuyên gia địa ốc thì đó là những trường hợp “con sâu bỏ rầu nồi canh” cần bị phát luật trừng phạt thích đáng.
Chung cư Linh Đàm VT4 